【不動産査定】査定価格ってどうやって決まってるの？〜査定無料のワケ〜

３社の不動産会社に査定をお願いしたところ、査定価格が３社とも違っていたって事はありませんか？

査定価格が違うことでやっぱり１番高く査定してくれた不動産会社に所有している物件を預けたくなりますよね。

 

どうして不動産会社によって査定価格って変わるのでしょうか。

各社そもそもどの様に査定価格が決まるのでしょうか。

 

1. 査定価格の算出方法

   1. 成約事例比較法

   2. 収益還元法

   3. 原価法

2. 査定価格の算出基準

   1. 築年数

   2. 駅からの距離（徒歩分数、バス停からの徒歩分数）

   3. 道路付け

   4. 道幅

   5. 日当たり

   6. 眺望

   7. リフォーム状況

   8. 街並

   9. その他

3. 査定価格が違ってくる理由

 

１、査定価格の算出方法

成約事例比較法

最もよく使われるのが成約事例比較法です。成約事例からは実勢価格が割り出しやすく、一般的な土地、建物、マンションの査定で不動産仲介会社はほとんどこの手法で提案されます。

１、土地・戸建て

土地について、関西では近畿レインズという不動産会社しか閲覧できないとされているサイトよりご所有不動産の近隣で過去に成約したデータを閲覧し、土地の成約データの坪単価を割り出し、ご所有不動産の評点と成約事例の不動産の評点をかけ合わせる方法で土地の坪単価を算出します。

成約事例坪単価　×　土地面積　×　ご所有不動産評点　÷　成約事例評点　
＝　土地価格

建物について、以下の計算式で求めます。

標準建築費※1　×　規模修正率※2　×　品等格差率※3　×　原価率※4　×　延床面積　×　流通性比率※5　＝　建物価格

• ※1標準建築費は国税庁の建物価額参照
• ※2　規模修正率は建物延床面積が75㎡未満の場合は1.05　　75〜135㎡未満の場合は1.00　135㎡以上の場合は0.95
• ※3　品等格差率は下記の木造建物評点表を参照ください。点数105点の場合は1.05を入れます。
  

  項目	ランク	Ａ級仕様（高級住宅）	Ｂ級仕様（標準住宅）	Ｃ級仕様（実用住宅）
  屋　根		１５点	１２点	１０点
  		日本瓦（上質） 高級Ｓ型洋瓦 天然スレート葺 銅板葺	日本瓦（地瓦）並 ゆう薬瓦（瀬戸瓦） 和型プレス色瓦 洋Ｓ型プレス色瓦 カラーベスト	セメント瓦 厚型スレート（平型） 鉄板瓦棒葺
  外　壁		１５点	１２点	１０点
  		桧堅羽目 タイル張り（３分の１以上） リシン掻き落し	吹付タイル スタッコ仕上げ 金属系サイディング（横張） セメント系不燃サイディング	色モルタルリシン吹付 金属系サイディング（縦張） カラー鉄板（木目プリント） 石綿ボード張り
  柱		２６点	２０点	１６点
  		桧１２ｃｍ角上小節	桧１０．５ｃｍ角 杉１０．５ｃｍ角上小節 集成材（無節）ヒバ 大壁造り（柱が見えない壁）	杉 米栂
  内装		５６点	４２点	３３点
  	天　井	銘木杉板張り 布厚クロス張り　　　　　８点	杉合板（杢目・柾目） ビニールクロス（上）　６点 布コロス張り（普及品）	プリント合板（並） ビニールクロス（並）　５点
  	床	桧（無節）・ならフローリング じゅうたん敷（毛足10ｍｍ以上） 畳（高級品）　　　　　１１点	フローリング（集成材） カーペット敷 畳（標準品）　　　　　８点	寄木張フロアー（合板） パンチカーペット クッションフロアー　　６点 畳（普及品）
  	内　壁	京壁（じゅらく壁） 布厚クロス 桧板張り　　　　　　　１０点	新京壁（新じゅらく壁） 布クロス（並） ビニールクロス（上）　８点 天然木化粧合板	フラスター（漆喰壁） ビニールクロス（並） 紙張　　　　　　６点 プリント合板
  	建　具	特別サッシュ（大型等） 和室→内障子(秋田杉等)　１６点 洋室→扉・木製高級品	カラーサッシュ 和室→内障子付　　　１３点 洋室→扉・木製標準品	アルミサッシュ 和室→内障子なし　１１点 洋室→扉・木製普及品
  	造　作	和室→長押付（秋田杉等） 洋室→巾木・額縁等（タモ等）　　　　　　　　６点	和室→長押付（一般材） 洋室→巾木・額縁等（一般材）　　　　　　　　　４点	和室→長押なし 洋室→巾木・額縁等（ラワン・米栂）　　　３点
  	造付家具等	和室→床の間付（一間以上） 洋室→大型クローゼット有り（高級品）５点	和室→床の間付（半間以上） 洋室→クローゼット有り（標準品)　　　　　　　　  ３点	和室→床の間なし 洋室→クローゼットなし 　　　　　　　　　２点
  		１８点	１４点	１１点
  設　備	厨房 セット	高級システムキッチン （天板・石、扉・ムク材） （システムキッチンと同等の食器棚付）６点	システムキッチン （天板・ステンレス・樹脂合板扉・化粧合板）　４点	流し台３点セット （ステンレス・ホーロー等）　　　　　　３点
  	浴室 洗面所 便器	埋込高級浴槽 （床・壁共全面石又は15ｃｍ角以上・タイル張） 洗面化粧台（1.2m以上)　１２点 洗浄機能付便器	埋込式浴槽 （床・壁共全面タイル張） 洗面化粧台（キャビネット付）　　　　　　　　１０点 暖房便器	据置式浴槽 床・壁（腰まで）タイル張 洗面台 普通便器（和式等）　　８点
  評点合計		すべてＡ級仕様の場合 １３０点	すべてＢ級仕様の場合 １００点	すべてＣ級仕様の場合 ８０点

• ※４　木造の場合の原価率は下記参照ください。

建物に価値が残っている場合は、土地の価格　＋　建物の価格で査定額を算出します。

２、成約事例比較表　マンションの場合

ご所有マンションの近隣もしくはご所有マンションと同じ棟の成約事例と評点を比較し査定する方法です。同マンションでの成約事例の場合は室内の状況、リフォーム履歴、眺望、開口部の向き等が比較される対象となります。

収益還元法

賃貸収益や太陽光発電等の収益に対してご所有不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。 収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、収益物件の査定をする場合に合理性が高い方法と言えます。

原価法

原価法は、価格時点におけるご所有不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行ってご所有不動産の価格を求める手法であり（この手法による価格を積算価格という）、ご所有不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効です（対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる）。なお、ご所有不動産が土地のみである場合においては、一般的に再調達原価を適切に求めることが困難なためにこの手法の適用が困難とされていますが、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができるものとされています。

 

 

1. 査定価格の算出基準（成約事例比較法）

一般の土地・戸建て・マンションを査定される際に最もよく使用される成約事例比較法について、査定価格の算出基準は多岐にわたります。例えば、マンションの開口部一つとっても東向きと西向きとでは査定評点が違います。以下が主に査定評価される項目です。知っておかれて損をすることは御座いません。不動産をご購入される際にはチェックするポイントとなります。

築年数

マンションの場合は築年数によって評点をつけられます。築年数が古いとマイナスが多く付きます。例えば築年数20年のマンションは査定評点-20点等の評価となります。

駅からの距離（徒歩分数、バス停からの徒歩分数）

徒歩分数が近いほど評点は高くなります。例えば駅から徒歩1分の場合は査定評点＋5点、徒歩５分の場合は査定評点＋2点、駅までバスの場合はバス乗車時間が5分の場合は−7点・バス停までの距離が徒歩2分の場合は査定評点＋1点等となります。

道路付け、角地、三方角地等

南側接道なのか、北側接道なのかで評点がわかれます。さらに角地の場合は評点が高くなります。例えば南東角地は査定評点＋10点、北向き接道は査定評点0点等です。なお、接道していないもしくは旗状地と呼ばれる地形の場合は更に大幅なマイナスとなります。

道幅

前面道路の道幅によって評点をわけます。6ｍ以上の場合は＋3点、車通行不可の場合は査定評点-10点等となります。

日当たり・通風

周辺に高い建物が建っていて、日当たりが悪いや風通しが悪い場合は査定評点が下がります。良好の場合は査定評点＋3点、悪い場合は査定評点−5点等です。

眺望

バルコニーからみた眺望が良好であれば加点の対象となります。京都であれば、バルコニーから金閣寺や五山の送り火が見える等の付加価値がつく場合もあります。とても良好の場合は査定評点＋5点等です。

リフォーム状況

1. 修繕履歴の内容によって加点されます。例えば三年以内に大規模リフォームをしている場合は＋5点〜10点の査定評点の加点があります。

街並み・周辺環境

道が暗い、周辺にゴミ処理場や葬儀場がある等の場合は査定評点がマイナスとなります。逆にスーパーが徒歩3分以内の場合は＋2点等となります。

その他

崖地、法地、変形地、道路との高低差が大きくある場合は評点がマイナスとなります。再建築の際、擁壁をやり直さないと再建築できない場合はさらに査定評点はマイナスとなります。

３、査定価格が不動産会社によって違う理由

査定価格が不動産会社によって違う理由は下記３つが考えられます。

1. 1. 査定価格が違う理由は各不動産会社で査定基準の入力基準が違うため

   2. データ基として取得している成約事例が違うため

   3. 媒介契約を獲得したいが為に実際の査定価格より高くもしくは低く査定価格を調整してしまっているため

特にCの”媒介契約を獲得したいが為に実際の査定価格より高くもしくは低く査定価格を調整してしまっているため“という理由が多く、どこかで媒介業者の都合の良いように調整をしている可能性が高いです。

査定価格が高いからと言って、容易に査定価格が高い不動産会社に任せるのは危険です。必ず査定価格の根拠を確認し、正しい情報かどうかを見極める必要があります。

詳しくは以前のコラムを参照ください。

不動産は査定価格（成約予想価格）より買取価格を比べよう！

 

不動産売却査定をされる際は、買取査定を比較されることをおすすめいたします。

 

東京オリンピックまでにご売却をお考えの方は、もう動き出さないと間に合いません。

 

早期売却をお考えの場合は、仲介会社経由の売買より、買取会社への売却をおすすめ致します。物件価格が３億円まで買取会社との直接買取が可能です。

 

専門知識を持ったプロの不動産買取会社に買い取ってもらうなら、”クラベスト”をご利用ください。京都のプロの買取会社を比較できる査定サイトです。買取会社一社では最適な買取価格が出ているかわかりません。必ず３社以上の査定価格の比較をされるのがおすすめです。買取会社を比較できるのはクラベストならではの仕組みです。

お問い合わせはこちら

お電話でのお問い合わせは

０１２０−５３−５０５０

クラベストはあなたの大切な不動産を大切に扱います。