京都の不動産の土地事情　〜境界線・越境物〜

京都の不動産は全国的にみても少し特殊な事情があります。

京都の不動産（土地）を売却・購入するにあたって、注意する点はどのようなポイントなのでしょうか。抑えておきたいポイントを解説致します。

目次
１、京都の不動産（土地）は隣接地との境界線が明確に決まっていない事が多い
【解決方法】
1-1、契約前に土地家屋調査士を雇い、隣地との筆界確認書を締結しておく。
1-2、契約前に隣接地所有者の方と話をつけておく。
　　　1-2-1　現地で隣接地所有者との立ち会いの上、写真を撮っておく
　　　1-2-2　現地で隣接地所有者と立ち会いの上、境界ポイントを入れておく
２、京都の不動産は隣接地との越境物が多い
【解決策】
2-1、境界線上に物があるのであれば、どちらのものか確認しておく
2-2、庭木ぐらいのものであれば、事前に剪定しておく

１、京都の不動産（土地）は隣接地との境界線が明確に決まっていない事が多い

ご年配の方々は隣接地との境界線に関しては「あのブロック塀はうちのものです」「その石からその石までは隣接地のものです」とある程度把握されていらっしゃる方もいらっしゃいます。

しかし、果たして本当にその境界線で隣接地の方と話がまとまっているのでしょうか。

境界線の事をご存知の先代の時代の事で相続された方々は隣接地との境があやふやになってきている方もいらっしゃると思います。そして、隣接地の方が途中で代わってしまっていたりなどとすれば、境界線がブロック塀の手前なのか、奥までなのか、それとも共有して半分なのか、不確定になっているケースが多々あります。

土地家屋調査士を雇い、間違いなく測量し、面積・間口の長さ、隣接地の境界線を確認した上で、「筆界確認書」をお持ちの京都の土地の所有者はまだまだ少ないです。

こういった隣接地との境界線が不明確な土地を購入される際は注意です。

後から隣接地の方が「ブロック塀から20cm程までは元々うちの土地です」などと主張される場合も考えられます。そうすると、協議がまとまらない場合は建築プランが立てられませんし、その条件を承諾する場合は土地の面積が小さくなってしまう事が考えられます。

隣接地の方とは今後お付き合いをしていかないといけませんので、そんな土地のトラブルに巻き込まれたくありませんよね。

 

【解決方法】

1-1、契約前に土地家屋調査士を雇い、隣地との筆界確認書を締結しておく。

何と言ってもこれが１番安心です。最近の測量はGPS機能で飛躍的に精度が増しており、何らかの事情で現地の境界ポイントが無くなった場合でもすぐに復元できる仕組みとなっています。

土地家屋調査士に依頼すれば、一度測量をしておくと間違いなく境界ポイントを隣接地所有者が代わろうとも主張できるわけです。土地のご所有者、土地を購入したいと検討されている方もお互い安心して取引ができます。

京都の土地家屋調査士の費用目安は下記の通りです。

• 仮測量：6万円〜10万円

• 筆界確認書取得：1筆5万円〜10万円程度（測量は別途必要）

• 確定測量：約60万円〜80万円（隣接地所有者と前面道路所有者（京都市）との確認も含む）

※土地の大きさや隣接地の所有者の人数で費用が大幅に変わります。

 

1-2、契約前に隣接地所有者の方と話をつけておく。

1-2-1　現地で隣接地所有者との立ち会いの上、写真を撮っておく

土地のご所有者は隣接地所有者と立ち会いを行い、「このポイントで良いですね？」と写真を撮っておき、記録しておくことでトラブルが防げるケースもあります。この方法であれば、土地のご所有者が実働する事となりますが、お金はほぼかかりません。

ご所有の土地面積（登記簿面積）が実測面積と差異が生じる事が考えられますので、この方法の場合、売却前に仮測量だけでもされておかれることをおすすめ致します。

1-2-2　現地で隣接地所有者と立ち会いの上、境界ポイントを入れておく

境界ポイントはあくまでも土地家屋調査士が入れたほうが正確ではあります。土地家屋調査士の費用を少しでも軽減したいとお考えの方は隣接地所有者の方と立ち会いの上、境界ポイント（境界鋲や境界標）を入れておかれるのも手法の一つです。

こちらの手法も境界ポイントがはっきりしているので、後の筆界確認書を取得する場合でも問題なく取得できやすいと考えます。

２、京都の不動産は隣接地との越境物が多い

越境物とは、境界線からはみ出している物の事です。例えば庭木や屋根や引込電線やブロック塀です。空中越境しているものも越境物とカウントします。

他府県ではあまり考えられない事かもしれませんが、京都の不動産は下記のような事がザラにあります。

“屋根がお互いに境界している”
“庇（ひさし）が隣接地から20cmも越境している”
“水道管が隣接地を通って配管されている”
“ブロック塀が境界線上にのっていてどちらのものかわからないが越境している”

区画整備の整った土地であれば庭木程度の越境で切れば済む話で、こんなことは考えられないと思いますが、京都は昔から「お互い様」の文化があり、今も根強く残っている地域があります。

 

【解決策】

2-1、境界線上に物があるのであれば、どちらのものか確認しておく

京都の土地を売却する際には必ず越境物の所有者を確認しておく必要があります。どちらのものがどちらに越境しているか把握していないと、勝手に取り壊せないからです。

勝手に取り壊して、後から「このブロック塀はうちのだったのに、何故壊したんですか？新しく積み直してください」などと隣接地所有者とのトラブルになるケースがあります。

そうならないためにも隣接地所有者の方と立ち会いの上、境界線上にある物に関してはどちらの所有物であるか確認をしておく必要があります。

2-2、庭木ぐらいのものであれば、事前に剪定しておく

不動産会社が京都の土地を査定しに現地調査される前に、売却したい土地の所有者の方が簡単に除去できる越境物なら除去しておいた方が好印象です。

あくまでも売却される先が一般の買主の場合ですが、トラブルとなりそうなものは先に除去しておくに越したことはないです。

不動産買取業者へ売却する時はそのような事を気にすることはございません。不動産買取業者は物件査定時に越境物で大きな物以外は気にしません。

 

まとめ

京都の不動産は「特殊」と言われていて、他府県とは異なった歴史的背景をもっています。「境界線」「越境」は売却する方も購入する方も契約前に事前に確認し、ある程度解決されてから契約される事をおすすめします。

不動産買取業者へ売却する場合はこの限りではありません。

そんなトラブルは無いように不動産のプロが現地を調査し、初見である程度把握されますので、問題ございません。

京都の不動産買取業者は数が多く、古家付き土地を購入するのが得意な業者、マンションを購入するのが得意な業者、京町家を購入するのが得意な業者に分かれています。

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不動産売却査定をされる際は、買取査定を比較されることをおすすめいたします。

 

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