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失敗しない！京都の中古マンションの選び方 5つのポイント
失敗しない！
京都の中古マンションの選び方 5つのポイント
中古マンションを購入する際にはどんな点に注目して選ぶのが良いのでしょうか。
京都の中古マンション市場は他の地域と異なる特殊な部分があります。
今回は京都のマンション選びのポイントやマンション所有のメリットについてご説明します。
１、京都の中古マンション市況
2013年以降、日本の不動産市況は右肩上がりに活況になり、不動産価格は上昇を続けています。土地価格、マンション価格は上昇、オフィスの空室率は低下、賃料は上昇しています。 また、この間に大都市では大規模な再開発が進みました。最も激変し、新しいビルの開発はまだ続いています。不動産の観点では、「この7年間は好景気だった」といえます。
近畿圏（大阪府、兵庫県、京都府）でも新築マンションの供給戸数が2018年まで2年連続で増加しました。しかし2019年は訪日外語人客の増加によるホテル需要の高まりなどにより大阪や京都でマンション用地の確保が難しくなり、富裕層向けの高額マンションの供給が減少しました。
また消費税増税により様子見ムードが広がったことも、新築供給や中古流通の減少につながったようです。
一方で中古物件は値上がり期待が続いていることもあり、坪単価がゆるやかですが上昇となりました。
（データ提供：東京カンテイ）
京都市で一番相場が高いエリアは中京区
京都市は11区あり、その中で一番相場が高いエリアは中京区です。中京区の平均相場は3,708万円で、その次に高いエリアは左京区で3,330万円です。
中京区は、京都市の中央に位置し交通手段はJR山陰線、京都市地下鉄、阪急電鉄、京福電鉄が東西南北を走っていて、公共交通機関へのアクセスがしやすいというところから京都市で一番相場が高いと考えられます。
街並みは、碁盤の目のように整備され商店街も賑やかで、二条城、本能寺などの歴史的建造物があり人気の観光スポットでもあります。
２、中古マンションを選ぶ５つのポイント
従来は新築を希望する人が多くいましたが、DIYやリノベーションの流行により「中古マンションを購入してリノベーションをする」ことへの需要が高まり、近年の傾向として京都市の取引物件は、築40年以内の古い物件数が増加しています。
まず京都のマンションを購入する際の前提として「マンション＝資産」と捉えることが大事です。これからマンションを購入する予定なのに、手放すことも考えて選ぶなんて…と思う方もいるかもしれません。しかし住み替えが必要になった時のことも考えて「売れる物件を選ぶ」=「資産価値が高い物件」を選ぶことで、売却しようとした際にも大きく損をすることはないでしょう。
１、立地
マンションの市場価値は、立地で決まるといっても過言ではありません。資産価値が高く、今後も資産価値の低下が少ないマンションを選ぶポイントは「立地」が最重要だといえます。具体的には都心部へのアクセスの良さと、駅からの距離がもっとも重要なポイントです。
しかし京都の場合は電車の他にバスや自転車を交通手段として使う方も多くいますので、駅からの距離だけではなく、その他の交通機関の利便性が高いかどうかも重要です。
また新しく商業施設ができる等、周辺の開発が進み、新たな住民の流入が見込まれる土地は、それだけでも人気は高くなります。
２、管理状態
中古マンションにおいては、管理状況が確認できることは大きなメリットです。適正な管理がされていると資産価値も高くなります。
内見時には、廊下やエントランス、エレベーターホール、駐車場、ゴミ捨て場や駐輪場まで見回り、清掃状況や清潔感を確認しましょう。
また植栽や花壇などがあるマンションであれば、そういった場所の手入れもされているか確認することが重要です。
管理の質は、マンションの清掃状況や植栽の剪定状況などに一番よく現れます。
またマンション管理の主体となるのは、住民（区分所有者）によって構成される「管理組合」と、管理組合から委託される形で業務を代行する「管理会社」です。過去の管理組合総会の資料や長期修繕計画表を売主さんに見せてもらい、しっかりと修繕金が積み立てられているか、また総会が定期的に行われているか、などをチェックしましょう。
毎月結構な負担となる「修繕積立金」ですが、資産価値を守るためには必須なものです。だからこそ、その金額が妥当なものか適切な使われ方をしているか、しっかりチェックする必要があります。
３、リフォームの有無
リノベーションやリフォームを前提に中古マンションを探している方も多いと思います。
部屋の内装や、キッチン・システムバス等の住宅設備機器はリフォームで変えることができますが、広さや陽当たり・眺望はあとから変えられません。
内覧では、このような「リフォームで変えられない部分」をしっかりとチェックしましょう。また間取りの変更は可能か、水回りの移動は可能か、バリアフリー化できるかといった点を確認しておく必要があります。
物件によっては、希望通りのリフォーム工事が出来ない場合があります。
あまり建築の知識がない方には、リノベーション済みの中古マンションも選択肢の一つです。すぐに入居できる点や、リフォーム費用込みの住宅ローンが組めるメリットもあります。
４、建物の状態
ひび割れや錆びた水の跡などがやたらと多い建物は要注意です。マンションの場合、室内（専有部分）の不具合は、大したことのないケースも多いのですが、構造（共用部分）の不具合は致命的となる恐れがあります。
マンションは巨大な建造物なので、木造と比べると構造部分を直すのは難しい為、中古マンションを選ぶ際には構造部分の不具合は見逃せません。
５、中古マンション販売に強い不動産会社選び
最後に重要なあるのが不動産会社選びです。実は不動産会社には得意なジャンルがそれぞれあります。
例えば、新築戸建ての販売が得意な会社、中古マンションをリノベーションして販売するのが得意な会社、土地を購入して活用するのが得意な会社等、ジャンルは様々です。どういう物件を得意としているかは、その不動産会社のホームページで販売実績や取扱物件を確認すると一目瞭然でしょう。
今回であれば中古マンションの販売物件を多く取り扱いしているところは知識も豊富でフットワークも軽く動いてくれるでしょう。
また信頼できる営業マンかどうかは近隣の似た物件の過去の取引価格や販売価格の根拠を聞いてスムーズに答えられるかどうかで判断できるでしょう。
３、京都のマンションが売却しやすい理由
平成30年の京都観光総合調査によると、京都に訪れた外国人の観光消費額が3年連続1兆円を越え、過去最高の観光消費額1兆3,082億円に達しました。
これは京都市民 76.8万人分の（52％）年間消費支出に相当するといいます。
ここ数年の観光による京都ブームが追い風となり、観光都市「京都」は近年、外国人投資家による資産としての購入にも注目されています。
築年数が古くても価値がある京都ブランド
京都市の中古マンション市場は、歴史的、文化的な価値が高い都市の不動産という「京都ブランド」で、資産としての十分な魅力や価値を有している勢いがあります。
京都には世界的に有名な観光都市として、美しい街並みを維持するために非常に厳しい規制が存在します。他の地域のように急激な開発が進み、100戸レベルの大規模マンションが次々と建つということはありません。
それどころか景観を守るための建築規制は年々強化されているので、採算に合うような規格の集合住宅が建てられず、途中で計画がストップしてしまう業者もしばしば見受けられます。
その為、マンションは希少性が増し、資産価値は落ちずにいます。京都で不動産を所有するオーナーが「自分のマンションは京都市に資産価値を守られていて安心だ」と考えている方が多くいるのも、こうした理由からです。
戸数の多いマンションが集中すれば供給過剰となり、その地域にある一室の価値は下落していくのです。
さらに、今後日本の人口減少が進めば、賃貸ニーズの少ない地域では空室が増え、家賃の値下げ競争が起こり、急激に収益性が悪化していく可能性もあります。その為、京都の物件は持っていると得をすると考えられています。
しかし裏を返すと一つだけデメリットがあります。希少性が高いこと=物件の絶対数が少ないことです。つまり、良い物件を手に入れにくいという点です。
４、まとめ
今回は中古マンション選びのポイントをご紹介しました。
これから購入を検討している方にも既に京都の物件を所有している方にもお伝えしたいことは「京都のマンション資産価値は高く希少性も高い」ということです。ですので気に入った物件を見つけた時が売り時、買い時のチャンスです。
今回の5つのポイントを参考に最適な物件を見つけましょう。
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