新型コロナウイルス問題：京都の不動産価格の動向

ようやく日本でも緊急事態宣言が解除されました。

まだまだ感染のリスクはあるものの経済活動の再開、教育の再開等、徐々に日常生活を戻すところまでやってきました。

物件の購入や売却を検討している方にとって気になるのが、今後の不動産価格の動向ではないでしょうか。

緊急事態宣言中にお客様からよく聞かれたことが「新しく物件を購入する予定だが、新型コロナウイルスの終息後には物件価格が下落しているはずだから少し様子を見る」という声や「所有物件を売却したいが、どのタイミングが一番高く売れるのか分からない」という声でした。

正直なところ、新型コロナウイルスの終息後に景気が回復するのか、経済活動が今まで通りできるのか、誰しも確実なことは分かりません。

そこで今回は今までの不動産価格の変動を振り返りながら、今後の動向について予測していきたいと思います。

１.京都の不動産価格の変動

２０１３年に日銀が異次元緩和を始めて以降、この７年間で京都府内の不動産の公示地価を調べてみると、住宅地は０.８％の上昇をしていました。

京都市ではインバウンド効果で外国人観光客が急増し、外資系ホテルやベンチャー企業による建設ラッシュが続き、商業地では１年間に２０％以上も上昇している地点もあります。しかし今回の新型コロナウイルスの影響で観光業は大打撃を受けました。倒産するホテルが増加し、このままでは土地価格も下落する傾向にあります。

一方、居住用の住宅地では大きな下落はないかと考えられます。
その理由は２００８年に起きたリーマンショック後の不動産価格の変動にあります。

リーマンショックとは、ウォールストリートを代表する大手投資銀行グループ、リーマン・ブラザーズの破綻がきっかけとなった金融危機ですが、その後、日本でも深刻な不況が起きました。企業業績は悪化し、派遣社員の雇い止めが社会問題になるなど、経済に大きな影響を及ぼしました。

新型コロナウイルスと同じ世界的不況として比較にあげられるリーマンショックですがリーマンショック後の不動産価格の変動は一般的には１０～１５%程度の下落であまり大きな影響はありませんでした。逆に今まで価格が高い為、購入を控えていた隠れ需要により成約数が伸び下落に歯止めをかけました。

これを見るとリーマンショックでの下落率は、土地は大きくても10%程度、マンションだとそれ以下になっています。

その後２０１３年にマンション価格は持ち直し、タワーマンション等のブームで上昇傾向を続けています。

この価格の上昇の要因は、２０１３年４月から始まった日銀の異次元緩和によるものです。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったことにより、高い金額の物件にも手が出せるようになったのです。日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、不動産価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

2.購入・売却のベストタイミングは？

現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽くて済みます。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。新型コロナウイルスの影響で世界的不況が起きている中で金利を上げれば、さらに不況に陥ります。その為、経済が不況から脱するまでは恐らく金利は上がらないと考えられます。

もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないといけないので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

逆に所有物件を売るタイミングを検討しているようなら金利の低い今が一番のチャンスです。

特に新型コロナウイルスの影響は、長期に及ぶ可能性もあり、景気が悪化するばするほど買い手は減っていきますので、今のうちに売却しておいた方が後悔しないはずです。

住宅価格は、一般的に株価と地価の変動が影響していることが多く、物価が最も高くなった時期の後に地価が最も高くなるということがわかっています。

このような状況を受けて、物価が下がった１～２年後に物件を売却すると、物件価格が最も高い時期に売却することができると言えるでしょう。

３.2022年問題

不動産業界で懸念されている問題が「都市部にある税金を優遇されていた農地（生産緑地）が、優遇期間が切れることで宅地として放出され、土地価格に影響を与える」２０２２年問題です。

（イエ＆ライフ参考）

京都市はこの生産緑地の面積が全国１位の６００ヘクタールもあり、市区町村ランキングでは1位です。

京都市では建築制限が厳しいため、マンションやアパートが建てにくい為、この４０年間ほとんど人口が増えませんでした。

また、開発が進みにくいことから市街地エリアでも農地が散見されるのが特徴です。（桂や北山あたりでも生産緑地が見られます）

農家はこの３０年でほぼ半分に減りましたので、これを機に宅地へ転換する人も増えるでしょう。

３０坪の戸建て６万戸分の農地のうち、１割が宅地へ転換されても、かなりの影響が出てくるはずです。

4.まとめ

新型コロナウイルス終息後の不動産価格はやや下がる見通しが高いと考えれます。しかし、住まいを購入または売却するタイミングは人それぞれのライフスタイルや事情があるものなので、あまり経済状況に敏感になり過ぎず、動いた方が良いと思います。

緊急事態宣言が解除されたとは言え、まだまだ新型コロナウイルスの感染防止に努めながら生活を送る日々が続くでしょう。

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