［必見］相続した不動産は買取業者へ早期売却が吉の理由

相続した不動産は買取業者へ早期売却が吉　〜不動産の税の優遇、法改正〜

相続した実家をそのまま放置していると受けられるはずの税制優遇が受けられなくなったり、固定資産税が毎年かかります。以下は知っていて損はない情報です。是非とも有効活用してください。

 

目次

１、固定資産税

２、空き家の3,000万円特別控除

３、2020年4月の民法改正

１、固定資産税

固定資産税・都市計画税はその年の1月1日の所有者に対して課税されます。

税額の起算日は関東と関西では違います。関西は4月1日です。

例えば、関西の不動産をAさんが2019年12月31日に相続した場合、2020年1月1日にはAさんの所有とみなされ、2020年4月〜5月の間に2020年4月1日〜2021年3月31日までの分の固定資産税の納付書が送られてきます。

 

相続した不動産をそのまま放置していると、毎年、固定資産税を払い続ける事が負担となるケースが考えられます。

２、空き家の3,000万円特別控除

相続で空き家になった不動産を相続人が売却し、適用要件を満たした場合には譲渡所得税から3,000万円を控除することができます。

 

下記に詳細な要件がありますので、国税庁のHPをご確認ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

［概要］

適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2023年12月31日までに譲渡する事が条件です。

相続した家屋の要件

・相続開始の直前において日相続人が一人で居住していたものである事

（相続開始の直前まで老人ホーム等の施設に入所している場合も含む）

・昭和56年5月31日以前に建築された区分所有建物以外の建物である事

・相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていない事

・相続により土地及び家屋を取得する事

譲渡する際の要件

・譲渡対価の額の合計が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が１億円以下）である事

・相続人が耐震リフォームをして売却する事。または相続人が家屋を取り壊して売却する事

 

要するに相続してから３年経ったら空き家の3,000万円特別控除は受けれません。

３、2020年4月の民法改正

2020年4月に民法が改正されることとなりました。

宅地建物取引業でもこの民法改正による影響を一つご紹介します。

 

結論から申し上げると2020年4月から不動産を売却する時に”売主の責任”が増えます。

 

「瑕疵担保責任」

一般に、担保責任とは、瑕疵（「目的物が通常保有すべき 品質・性能を兼ね備えていないこと」）ある目的物を給付した者（売主）が取得した者に対して負担する責任です。

今までは「瑕疵担保責任」という業界用語の様な言葉で表していましたが、契約の内容に適合しないものという意味合いで「契約不適合責任」という言葉に変わります。

これだけではなく、契約時に説明不足で契約の内容に適合しないものと判断される場合、減額の請求や修繕してくだい等の請求ができる様になります。以下参照ください。

（1）損害賠償請求権

　損害賠償請求は、現行法から認められていた救済手段ですが、瑕疵担保責任を法定責任と考える立場からは、損害賠償の対象は、信頼利益の損害（その契約が有効であると信じたために発生した損害）に限られるとされてきました。

 改正法では、瑕疵担保責任は債務不履行責任と考えられることになりますので、415条以下の債務不履行と同様に、契約が完全に履行されていれば発生したであろう利益である履行利益に対する損害も損害賠償請求の対象とされます。

 さらに、債務不履行責任を問うための債務者の帰責事由は、伝統的に債務者の故意過失と理解されてきましたが、415条も改正され、「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして」判断されることになりました（改正民法第415条但し書）。

（2）解除権

現行法でも、「契約をした目的が達せられないとき」に買主は契約を解除することができました。

改正法においては、債務不履行に基づく一般的な解除と同様に（新民法第564条）、契約をした目的を達せられないときという条件がなくても、契約を解除することができます（新民法541条）。ただし、「債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるとき」には、解除は認められません（新民法第541条）。

（3）完全履行請求・代金減額請求権

法定責任説の立場からは、目的物に瑕疵があっても、瑕疵のない「この目的物」を観念することが理論上できないため、追完請求（修補請求・代替物引渡請求・不足分引渡請求）は認められていませんでした。

新民法では、売主の担保責任の性質は債務不履行責任であるとされたため、引き渡された目的物が種類・品質・数量の点で契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売主に対し、債務不履行責任の一環として、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完請求をすることができるようになりました（新民法562条1項本文）。

ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができるとされています（新民法562条1項但し書）

（4）代金減額請求権　

現行法にはなかった規定として、562条に関連して563条が新設され、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主はその不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができると規定されました。

（5）担保責任の追及期間

現行法では、瑕疵担保責任の追及は、事実を知ったときから1年以内に契約の解除又は損害賠償の請求をしなければならないとされていました。

新民法では、契約不適合があった場合、買主は、契約不適合を知った日から1年以内に、契約不適合である旨を相手方に通知をしなければ、解除や損害賠償請求をすることができないとされました（新民法第566条）。

 

要するに、売却する時所有の不動産がどの様な状態にあるのかを売主で調査した上で売却する必要が出てきます。民法改正前に売却された方が無難と考えます。なお、現行法は瑕疵担保責任免責で契約する事が逃げ道となっておりましたが、法改正後もこれはできます。不動産買取業者へ売却される際は、契約不適合責任免責という事も可能です。

まとめ

１、不動産買取業者に売却するなら実家の荷物をそのままで売却する事ができる

２、固定資産税を支払い続けるのはもったいない

３、３年以内に売却すれば、空き家の3,000万円特別控除を受ける事ができる可能性がある

４、2020年4月の民法改正後の不動産売却は売主責任が増える

以上のことから2020年4月までが不動産の売却にベストな時期だと考えられます。

東京オリンピックまでにご売却をお考えの方は、もう動き出さないと間に合いません。

 

早期売却をお考えの場合は、仲介会社経由の売買より、買取会社への売却をおすすめ致します。物件価格が３億円まで買取会社との直接買取が可能です。

 

専門知識を持ったプロの不動産買取会社に買い取ってもらうなら、”クラベスト”をご利用ください。京都のプロの買取会社を比較できる査定サイトです。買取会社一社では最適な買取価格が出ているかわかりません。必ず３社以上の査定価格の比較をされるのがおすすめです。買取会社を比較できるのはクラベストならではの仕組みです。

お問い合わせはこちら

マンション

https://kurabest.jp/assessment/01_input.php

戸建て・土地

https://kurabest.jp/assessment/02_input.php

収益物件

https://kurabest.jp/assessment/03_input.php

その他

https://kurabest.jp/assessment/04_input.php

クラベストはあなたの大切な不動産を大切に扱います。