京都のマンションを売却・購入するタイミング【令和2年4月】

令和２年4月時点で、京都のマンションをご所有の方、もしくは京都のマンションを購入しようと考えている方で

「いつ売却・購入したら良いの？？」

と二の足を踏んでいる方は必見です。

新型コロナの影響、東京2020オリンピックの延期もあり、不動産の今後の状況が読みにくくなった今、京都のマンションの価格や売れ行きがどの様になっていくのかを予測していきましょう。

１、最新の公示価格
２、京都市の地価　過去の推移
３、2014年頃からの京都の土地価格の上昇の要因
４、赤字の地銀がどんどん増えている
５、用地が買えないマンションデベロッパー
６、買うなら「高くても良いところ」
７、京都府市区町村の地価ランキング
８、京都府の中古マンションの成約登録状況
９、新型コロナの影響はどうなのか？
１０、2022年(令和4年)の生産緑地の指定解除

結論：京都でマンションを売却するなら？購入するなら？
・購入するなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
　　①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性
　　②異次元緩和で低金利の今がチャンス
・売却するなら：金利が上がる前に売った方がいい

 

 

 

 

 

 

１、最新の公示価格

 

京都市の最新公示地価は平均42万1806円/m²（2020年［令和2年］）、坪単価では平均139万4402円/坪で、全国順位は26位です。前年からの変動率は+4.93％で、変動率の全国順位は63位です。

２、京都市の地価　過去の推移

 

総平均 （公示地価、基準地価の総平均）

リーマンショック以降、インバウンドの影響と日銀の異次元緩和（マイナス金利）の影響もあり、外資マネーの流入や住宅ローン・不動産事業資金の借り入れが容易となった結果、2014年から徐々に地価が上がりだし、不動産プチバブルと言われるまで地価が高騰しました。

 

３、2014年頃からの京都の土地価格の上昇の要因

 

土地価格の上昇は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

その貸し出した先がほとんど不動産に関わる資金となりました。住宅ローン・不動産購入事業資金等に当てられました。

４、赤字の地銀がどんどん増えている

 

低金利によって買主側の購買意欲が上がりました。

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

５、用地が買えないマンションデベロッパー

 

高値で分譲マンションが売れる今の状況は、マンションデベロッパーにとって新規供給がしやすそうに思える節もあるが、実のところはそうではありません。むしろ中心部でのマンション用地の手当てが大変困難な状況となっていました。

理由は、ホテルを含む宿泊事業者の存在です。宿泊事業者の提示する土地価格の方が、マンションデベロッパーのそれよりも相当に高い、場合によっては倍以上の価格差、といった状況が起きていました。

従来、マンションデベロッパーが土地を買う時のライバルは同業他社、もしくは戸建業者でした。これらのライバルは、大きなくくりでは住宅事業という「同じ土俵」の上で戦っており、周辺の住宅価格や賃料相場を参考に土地価格の算出をしています。ところが宿泊事業者が土地価格を算出する拠り所となるのは宿泊事業での収益。マンションデベロッパーとは違う「計算式」で土地価格を算出されます。ホテル／旅館の業績が好調な今、宿泊事業者の「計算式」で出された土地価格は、マンションデベロッパーにとっては全く手の届かない数字となるわけです。そして、2014年以降地価が高騰したと考えられています。

６、買うなら「高くても良いところ」

 

2019年11月頃まで、京都の宿泊業は絶好調でした。そのため、利便性の高い立地で分譲マンション用地を手当てすることが困難であり、今後は郊外・周辺部での分譲の増加が予想されます。しかしこの郊外マンションの購入はあまりお勧めできません。

こういった上下する不動産の歴史的背景、さらに現在京都に住んでいる京都市民が現在の中心部のマンションや土地を購入することが困難になってきている現状を鑑み、不動産プチバブルは東京2020オリンピック前後に弾けると言われています。

７、京都府市区町村の地価ランキング

順位	市区町村	坪単価	前年比
1位	下京区	391.3万円 /坪単価	+12.66%
2位	中京区	382.4万円 /坪単価	+13.02%
3位	東山区	271.9万円 /坪単価	+16.64%
4位	上京区	129.2万円 /坪単価	+6.05%
5位	南区	123.0万円 /坪単価	+7.53%
6位	北区	98.5万円 /坪単価	+2.53%
7位	左京区	92.8万円 /坪単価	+2.77%
8位	西京区	70.8万円 /坪単価	+1.97%
9位	向日市	66.8万円 /坪単価	+1.38%
10位	長岡京市	65.1万円 /坪単価	+1.64%
11位	右京区	63.4万円 /坪単価	+1.44%
12位	伏見区	56.7万円 /坪単価	+1.98%
13位	大山崎町	48.3万円 /坪単価	-0.39%
14位	山科区	47.5万円 /坪単価	+0.25%
15位	宇治市	40.9万円 /坪単価	+0.92%
16位	京田辺市	36.7万円 /坪単価	+0.08%
17位	城陽市	30.0万円 /坪単価	+0.64%
18位	八幡市	27.8万円 /坪単価	-0.35%
19位	久御山町	27.3万円 /坪単価	+3.50%
20位	亀岡市	25.1万円 /坪単価	+0.33%
21位	精華町	23.7万円 /坪単価	-0.50%
22位	木津川市	21.4万円 /坪単価	-1.38%
23位	舞鶴市	15.6万円 /坪単価	-0.67%
24位	福知山市	15.1万円 /坪単価	-0.61%
25位	宮津市	14.5万円 /坪単価	-0.85%
26位	宇治田原町	12.5万円 /坪単価	+0.00%
27位	井手町	12.2万円 /坪単価	-3.04%
28位	南丹市	12.0万円 /坪単価	-1.00%
29位	綾部市	9.8万円 /坪単価	-0.77%
30位	与謝野町	8.4万円 /坪単価	-0.80%
31位	京丹後市	7.2万円 /坪単価	-1.74%
32位	京丹波町	4.8万円 /坪単価	-3.29%

地価公示価格チェッカー参照

（参考：国土交通省　地価公示）

京都府の地価の推移をマップに表示したものです。
中心部いわゆる京都市内は2020年も堅調に地価が上がり、京都府トータルとしてプラスとなっています。2020年1〜2月のデータで新型コロナウイルスが武漢で流行した月も含まれています。
2020年1月〜2月のデータが含まれているにも関わらず、このデータ上では不動産流通にはさほど影響が無いように思われます。

理由は、不動産は契約等準備期間があり、実際の契約は少し前に決まっている為です。１〜２ヶ月程度遅れて影響がでると予測します。

 

８、京都府の中古マンションの成約登録状況

 

京都府内で中古マンションの成約登録状況は「件数」は2020年1月・2月は前年同月比はマイナスとなりましたが、下げ幅はそこまでではありません。しかし、「平均価格」については前年同月比13.2%減となり、マンション価格が少し下がってくる兆候が見え始めています。

土地よりマンションの価格の方が時代を反映すると言われており、下落傾向にあることは間違い有りません。

９、京都府の中古マンションの新規登録状況

 

次に中古マンションの新規登録状況、いわゆる売りに出した物件のデータです。2020年1月の段階で前年同月比プラス20.6％となり、新型コロナ発生以降、売却に出されたマンションの数が多いことがわかります。

今までマンションが相場より多少高い価格でも飛ぶように売れていたのは中国外資・東京マネーの流入があったからです。東京からしたら京都のマンションは安価で手が出しやすく思えます。

マンション売却新規登録件数が増えることで、周りとのマンションの差別化を図るため価格競争となり、価格を下げないと売れない時代がもうそこまで迫ってきているのです。

 

 

１０、新型コロナの影響はどうなのか？

 

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。

 

日本で現在行っている政策は、

などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。

そして、この影響は長期化することが予想されています。

 

また会議のメンバーは会見で、インフルエンザのように暖かくなると消えるウイルスではないため、対応が「数カ月から半年、年を越えて続くかもしれない」と述べ、長期化する見通しを示した。

（参考：共同通信　「イベント自粛19日まで要請」）

 

というのも、１つの薬を作るためには、膨大な時間がかかるからです。

１つの新薬ができるまでには、通常だと１０年以上の時間がかかることと、今回のような細菌ではなくウイルスに対するワクチンは作るのが難しいからです。

 

 

そのため、世界的に経済に対する影響はかなり大きくなる可能性があります。

すでに世界中で渡航制限がかかっているため、多くの航空会社が５月までに破綻するのではないか？とも言われています。

（参考：ブルームバーグ「多くの航空会社が５月末までに破綻へ、新型コロナで－コンサル会社」）

 

もちろん、航空会社に限らず、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくるかもしれません。

そうすると、家の買い手が減るわけですから、土地価格も下落する可能性が高いと言えるでしょう。

１１、2022年(令和4年)の生産緑地の指定解除

 

大都市にも古くから農業を続ける者は数多く存在し、関係者から農地として維持することの要望が強かったほか、社会的要請として市街地に一定の緑地を保全することも求められた時代があった。

そのため1991年3月に生産緑地法が改正され、市街化区域内で保全する農地としての生産緑地と、原則どおり宅地化を進める農地（特定市街化区域農地＝宅地化農地）に分けられました。生産緑地に指定された農地では固定資産税などが一般農地と同様にきわめて低い税額に抑えられるほか、相続税の納税猶予措置などが適用されます。それに対して、生産緑地以外の「宅地化農地」では固定資産税などが宅地並みに課税され、相続税の納税猶予を受けることもできません。

そして、税制面で優遇される代わりに生産緑地では30年間の営農義務が課せられました。

京都府の生産緑地のうち９割近くが平成４年に生産緑地の指定を受けており、平成３４年（令和4年）に多くの生産 緑地が買取申出が可能となる指定後３０年を迎えます（「2022年問題」）。

• 京都府の生産緑地面積は、約800haで全国7位。また、特定市（10市）以外では、大山崎町が生産緑地を指定
• 市町村別の指定面積は、京都市が断トツで全国1位
• 市街化区域内農業の占める割合は、農家戸数や産出額は全域の約7％、野菜の産出額は約12％

京都市でこれほどの生産緑地があるということは、これまで通勤目的で買われていた近隣の自治体にも影響が出てきます。

わざわざ京都市外に家を買わなくても、京都市内で宅地が増えるわけですからね。

郊外の戸建てを考えている人にとっては、土地の供給も増えるので、安く買えるチャンスとなるでしょう。

売る側から見れば、2022年以降、特に郊外のエリアでは土地価格が下がるきっかけとなりそうです。

 

結論：京都でマンションを売却するなら？購入するなら？

 

というわけで、京都府の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

 

購入するなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

 

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は２つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪50万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,500万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして150万円ぐらいしか安くなりませんから、現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

 

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

クラベストではそういったこの期に売却したいという方々の情報があつまる仕組みがあるため「非公開物件」も扱っており、買取業者にしか流通しない情報が多数あります。

 

売却するなら：金利が上がる前に売った方がいい

 

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

東京オリンピック前後にご売却をお考えの方は、もう動き出さないと間に合いません。

 

早期売却をお考えの場合は、仲介会社経由の売買より、買取会社への売却をおすすめ致します。物件価格が３億円まで買取会社との直接買取が可能です。

 

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