【初心者必見】不動産売却の流れと成功のポイント

不動産売却には、「仲介」「買取」という2つの方法があるのを

ご存知ですか？

ほとんどの方は売却＝仲介というイメージが強く「買取」は初めて知った、あるいはあまりよく分からない方が多いのではないかと思います。今回は不動産売却を初めてされる方でも分かりやすい売却方法と流れと成功のポイントをご紹介します。

目次

【初心者必見】不動産売却の流れと気を付けるポイント

1、売却方法　「仲介」「買取」の違い
2、売却の流れと成功のポイント

 

1、売却方法　「仲介」「買取」の違い

仲介・買取とはなんでしょう？

それぞれに特徴があり、ご所有の不動産に合わせた売却方法を選ぶことが大切です。

・「仲介」とは

不動産を売りたい人と買いたい人の間に、不動産業者が入って取引を行うことです。

「仲介」は最もメジャーな不動産の売却方法です。

不動産を売却する場合には、ほとんどの人が仲介で売却します。売却時間に時間と手間がかかりますが、ご所有の不動産が築浅で立地が人気エリアの場合は高く売れる可能性がありますので、なるべく高く売れる、仲介での売却がおすすめです。

・メリット

〇　不動産のプロが最初から最後まで相談に乗ってくれるので安心。

〇　「相場」に近い価格で売却できる。

・デメリット

✕　仲介手数料がかかる

✕　売却活動に時間と手間がかかる（費やす時間は一般的にマンションは平均6ヵ月、一戸建ては平均11ヵ月かかると言われています）

✕　いつ売れるかが分からず見通しが立てづらい

✕　買主が住宅ローンを組む場合、引き渡しが終わるまで売却代金を受領できかどうかわからない

・「買取」とは

買取とは不動産買取業者が直接不動産を買い取ることです。買主は不動産会社になります。

売主が買取金額に納得すれば、すぐに売却可能です。

ただし、不動産会社は買い取った不動産を転売して利益を得るので、売却価格は相場よりも7～8割近くになります。この価格の差についてどのように考えるかは別の記事でご紹介していますので、よろしければご覧下さい。

不動産仲介会社の査定価格と買取会社の買取価格に差が出る理由

 

しかし、買取業者への売却の場合、住み替えのスケジュールや資金計画が立てやすく、1ヶ月以内に売却代金を受領することもできます。

物件の広告が出されることもないので、ご近所に売却を知られずに売ることも可能。

また、購入希望者の内覧（見学）に対応する必要もないので、手間がかかりません。

・メリット

〇　仲介手数料がかからない

〇　スピーディーに売却できる

〇　ご近所に知られずに売却できる

〇　買取業者だけが内覧に来るので、購入希望者の内覧を何度も受け入れる手間がかからない

〇　瑕疵担保責任が免除される

・デメリット

✕　売却価格が相場より安くなる

2、不動産売却の流れと成功のポイント

初めての不動産売却では、あらかじめ売却の流れを把握しておくとスムーズに進めることができるでしょう。以下は「仲介」の場合の売却ステップです。

STEP1.売却の準備

不動産を売却する前に、揃えておきたい物件に関する書類を確認しておきましょう。下記の書類が、必要となる書類です。

-購入時の売買契約書
-購入時の重要事項説明書
-建築図面一式
-土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）
-建築確認済証と検査済証（戸建ての場合）
-管理規約・使用細則等（マンションの場合）
-登記識別情報通知（または登記済権利書）
-固定資産税の評価証明書

売却するにあたり必要となる書類は、不動産の購入時に受け取っているものがほとんどです。 しかし紛失してしまった場合には、購入時の不動産会社やハウスメーカーなどで再取得できるものもありますので、早めに確認しておきましょう。

不動産売却成功のポイント　売却理由や希望条件をまとめておく

なぜ不動産を売却したいのか売却理由を整理して、不動産売却で何を叶えたいのか希望条件をまとめておくことが大事です。例えば離婚して早く売却したい、今後住み替えるための元手とすべく売却したい等、明確化しておくことで、売却時の交渉の仕方も違ってきます。
売却理由を踏まえて、なるべく高く売却したい、そこまで高くなくてもいいから早く売却したい等の希望条件を書き出しておくことで、売買交渉時に希望条件に立ち返ることができるでしょう。

とは言っても初めての不動産売却で希望条件や売却理由を自分自身でまとめるのはやや難しいかと思います。クラベストならご所有不動産の情報をお聞きしながら、お客様のご希望条件を明確化していきます。

STEP2.価格査定

不動産売却を検討している際には、大体いくらで売れるのか、まずは相場を調べることが必要です。 相場を調べる方法としては、国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」、「 レインズ・マーケット・インフォメーション 」などを参考にすることができます。ただし不動産を売却する際の相場は、社会情勢や市場に出てくる不動産の数により変動します。売却のベストタイミングを迷う方もいますが、基本的に不動産は買った時点から価値は下がり、さらに築年数が経過することでさらに価格は下がります。その為、不動産を売却したいと思ったら、なるべく早く売却することをおすすめします。

不動産売却成功のポイント　複数の不動産会社の査定額を比較する

不動産会社によって得意な物件、エリアが異なるのはご存知ですか？売却予定の不動産と不動産会社の得意なジャンルが合致することが高く物件を売却できる近道です。

クラベストなら複数の買取会社の査定額が比較できるだけではなく、経験豊富なスタッフがご所有不動産に最適な買取会社を選び出し、ご紹介することで高価買取を実現します。

STEP3.媒介契約

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、会社の規模で選ばずに、人や会社の対応から判断することをお勧めしています。また、どのような売却活動をしており、仲介手数料はどのくらいかかるかも確認しておきたいところです。
主な媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。
その他にも、売却したい物件の近くに営業所があるなど、地域の不動産事情などに精通しているかどうかも重要なポイントです。 売却価格やタイミングには地域性がありますので、情報を持っているか否かで、より良い売却活動ができるかどうかが違ってきます。

STEP4.販売活動（売り出し価格の決定、内覧対応）

売り出し価格は、売却活動において最も重要なものの一つで、その後の動きにも大きく影響してきます。自分の希望だけを通すのではなく、不動産会社が提示した査定価格や、周辺の売却事例や市場動向などを踏まえて、慎重に決定するようにしましょう。また、売却する際は、必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになるため、値下げ交渉分を加味して売り出し価格を決めることをおすすめします。内覧とは購入希望者が見学に来ることです。部屋を綺麗に掃除しておくことで少しでも印象を良くし、売却価格を引き上げるのも大事なポイントです。内覧は週末に集中することも多い為、スケジュール調整も必要になってきます。

STEP5.売買契約を結んで決済する

互いに売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。その際にはまず、不動産会社の宅地建物取引士から買主に対して、不動産や取引条件に関する重要事項説明が行われます。しっかりと契約内容を確認するようにしましょう。このとき、買い主から手付金（不動産価格の10%程）を受け取ることが一般的です。

売買契約を結ぶにあたり必要となるのは、以下の書類です。

-売買契約書
-重要事項説明書
-物件状況等報告書と設備表
-修繕・リフォームの履歴
-耐震診断等の診断書
-瑕疵担保責任保険などの証書（平成21年10月1日以降に新築で引き渡された物件）
-隣地との覚書（戸建ての場合）
-ローン残高証明書（住宅ローンの残高がある場合）
-身分証明書・印鑑（認印でも可）

売買契約書と重要事項説明書は不動産会社が用意します。 物件状況等報告書と設備表は、不動産会社が用意した書類に、売主自身が記入する方式です。

STEP6.引渡

引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行い、物件や土地の状況を最終確認し、売買契約はすべて完了となります。

STEP7.不動産会社へ仲介手数料の支払い

不動産売却後に不動産会社へ行う手続きは、主に仲介手数料に関することです。 不動産会社への仲介手数料は、2度に分けて支払うのが一般的です。
1回目は売買契約をしたタイミングで仲介手数料の半額を支払い、残りの半分は物件の引き渡し時に支払います。

仲介会社を介して物件を売却した際に必ず払うものが仲介手数料です。一般的に売却価格の3%+6万円+消費税がかかります。売却価格が高ければ高いほど仲介手数料も余計にかかってしまいます。しかし「買取」での売却方法を選ぶと、この仲介手数料はかかりません。クラベストなら仲介手数料０で最適な買取会社にマッチングします。

STEP8.確定申告

引渡し後に忘れてはいけないのが、税金の納付です。 確定申告と納税は、不動産を売却した翌年の確定申告、基本的に毎年2月16日〜3月15日に行います。不動産売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。所得税と住民税は、条件によって「特別控除」や「買い換え特例」が受けられますので確認しておきましょう。また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。

「買取」の場合、STEP3,4,7は省力することができるの時間や手間をかけずに早く売却したいと考えている方におすすめです。

まとめ

不動産売却の流れと成功のポイントをご説明してきましたが、いかがでしたでしょうか。 不動産の売却において、あらかじめ大体の流れを理解しておき、事前にできる準備をしておくことが大切です。ここでは一般的な売却方法「仲介」での流れをご説明しましたが、「買取」の場合はSTEP3,4,7を省力することができるので、時間や手間をかけずに早く売却したいと考えている方におすすめです。

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