• 不動産の売却後に確定申告は必要？
  ・確定申告とは
  ・不動産の売却後に確定申告が必要となる場合とは
  ・確定申告が不要な場合とは

• 確定申告の申告の仕方
  ・確定申告の方法
  ・スマホの確定申告の手順

• 確定申告に必要な書類とは
  ・確定申告書B様式
  ・分離課税用の申告書
  ・譲渡所得の内訳書
  ・購入時・売却時の不動産売買契約書
  ・登記事項証明書
  ・仲介手数料などの領収書

• 不動産売却後の確定申告をお忘れなく

 

不動産の売却後に確定申告は必要？

・確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金(所得税及び復興特別所得税)額を計算し、申告期限までに税務署に確定申告書や必要書類を提出して、申告・納税する手続きのことです。

納税は国民の義務です。課税対象になる収入を得ている人が、適正な税金を納付するために、その金額を「確定」して「申告」する制度が、確定申告なのです。

・不動産の売却後に確定申告が必要となる場合とは

日本で会社勤めをしていると、確定申告が必要になる機会はあまりありません。お勤め先の会社で所得が計算され、生命保険料控除などの控除は年末調整時に会社に提出し、そうした資料を元に給与から所得税や住民税が源泉徴収されているからです。

それでも、マンションや一戸建てを自己居住用で購入したことのある方なら、住宅ローン控除を受けるために確定申告をする必要があります。医療費控除やふるさと納税の寄付金控除など確定申告をすることで税金の還付を受けることができるので、利用したことがある方もいるかもしれません。

不動産の売却をすると事業所得や給与所得とは別に譲渡所得が発生することになるため確定申告をする必要があります。確定申告の時期は、不動産を売却して所得の発生した翌年の2月16日～3月15日の間です。

尚、不動産を売却した結果、取得時の価格と比べて売却価格が大幅に減少してしまった場合など、利益とならず損失となる場合もあります。その際にも確定申告をすることにより他の給与所得や事業所得から税金の還付を受けられる損益通算ができる特例もあります。

利益が出た時も、損失が出た時も、不動産の売却をした翌年には確定申告をすると考えておくと良いでしょう。

・確定申告が不要な場合とは

確定申告が不要なケースは、購入時と、購入した時と比べて売却する時の方が損が出る場合で、損益通算の税制の特例を受けない場合です。買ったときにも税金は発生するのですが、不動産取得税、印紙税、登録免許税、消費税などは確定申告不要です。
また保有しているだけの場合も、固定資産税と都市計画税が発生しますが、これも確定申告は不要です。

売却時のみ、所得税と住民税がかかりますので、必ず確定申告してください。そもそも確定申告とは所得税を確定して、翌年度の保険料を算出したり、住民税を自動で計算したりするために使われるものです。必ず売却時には、確定申告しましょう。

確定申告の申告の仕方

・確定申告の方法

確定申告には、青色申告と白色申告があります。それぞれどのような違いがあるのかみていきましょう。

青色申告のやり方

前提として、青色申告をする場合は税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を確定申告する年の3月15日までに税務署へ出しておく必要があります。青色申告にしたい場合は、提出忘れのないようにしておきましょう。

次に確定申告をする場合の必要書類です。青色申告は、確定申告書Bの第一表と第二表に加え、4枚組の青色申告決算書を用意します。白色申告の収支内訳表と比べて記載しなければならない部分が多いため、会計ソフトを利用して計算しておくと分かりやすいです。

減価償却費を記載する部分もあるので、1つ10万円超え（少額減価償却資産を適用する場合は30万円超え）のものを購入した場合は、漏れなく記入するようにしましょう。

白色申告のやり方

白色申告の流れは、基本的に青色申告と同じです。ただし提出する書類が、青色申告決算書ではなく2枚組の収支内訳書になります。記入する項目が簡易的で、青色申告ほど複雑ではありません。

・スマホの確定申告の手順

スマホで確定申告書を作る大まかな流れは、次のとおりです。

(1)「確定申告書等作成コーナー」で作成開始する

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、「作成開始」をタップします。

(2)申告内容に関する質問に答える

最初に提出方法(マイナンバーカード方式、ID・パスワード方式、書面)を選択します。その他の質問についても該当するものをチェックします。

マイナンバー方式の場合には、アプリのインストールを行うための画面に移動するので、指示に従ってインストールします。

(3)利用規約を確認する

利用規約を開いて確認し、「同意して次へ」をタップします。

(4)マイナンバーカードの読み取りまたは利用者識別番号を入力

マイナンバーカード方式の場合には、マイナンバーカードを読み取ります。ID・パスワード方式の場合には、「ID・パスワード方式の届出完了通知」に記載されている利用者識別番号を入力してe-Taxにログインします。

(5)源泉徴収票の情報を入力する

源泉徴収票を見ながら、「支払金額」「所得控除の額の合計額」などを入力します。

(6)控除について入力する

医療費控除や寄附金控除を受ける場合には、指示に従って情報を入力します。

(7)本人情報を入力する

氏名や生年月日を入力します。

(8)申告データを送信または申告書を印刷する

e-Taxで申告する場合には、指示に従って申告データを送信します。書面で提出する場合には、プリンターで印刷を行います。

(9)受付結果を確認する

e-Taxの場合には、「送信成功しました」と表示されると送信完了です。「受付結果を確認する」をタップし、申告データが正常に受け付けられたことを確認します。

 

確定申告に必要な書類

・確定申告書B様式

確定申告書B様式は下記の様な書類で、税務署に置いてあるものです。e-taxの場合は各項目にネット上で入力完了した後に出てまいります。

各項目の記載内容は後日コラムにてご説明致します。

確定申告書B

国税庁のHPにもPDFが用意されていますので、ご参考ください。

・分離課税用の申告書

確定申告書B様式とほぼ同じ書式となります。

ちなみに実際には売却していませんが離婚による財産分与がされた場合も、財産分与をした側に譲渡所得による確定申告が必要になり、財産分与を行なった時の時価を収入金額として譲渡所得金額の計算を行なうことになります。

財産分与を受けた側は、確定申告をする必要はありません。

国税庁のHPにもPDFが用意されていますので、ご参考ください。

・譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書は土地・建物を譲渡した場合の確定申告において、申告書の他に提出が義務づけられている書類です。

申告書の作成にいきなり取り掛かるのではなく、まずはこの「譲渡所得の内訳書」への正確な記載をすることで、確定申告書の記載もスムーズに進めることができるでしょう。

譲渡所得の内訳書PDF

・購入時・売却時の不動産売買契約書

対象不動産を購入された時、もしくは売却されたときの不動産売買契約書が必要となります。不動産売買契約書に書かれている物件価格を基に税金を計算します。

・登記事項証明書

仲介会社が入る場合や買主が買取業者であれば、通常、契約時の重要事項説明書の添付資料として準備されます。契約書・重要事項説明書のあたりを探していただくと出てくると思います。

もし紛失していたとしても、法務局で取得できます。

・仲介手数料などの領収書

不動産購入、売却時の仲介手数料、リフォーム費用、解体費用、登記費用、測量費用、荷物処分費用、契約書貼付の印紙代の領収書等は全て経費として申請できますので、添付される事をおすすめ致します。

 

不動産売却後の確定申告をお忘れなく

確定申告について知らなくても、確定申告をする義務のある人が無申告のまま過ごしていると、加算税や延滞税といった税のペナルティーを受けることになってしまいます。
税務署の追求は厳しく、「忘れていてもばれないだろう」と思っていてもほぼ間違いなく調査がきます。

 

納税方法は5種類ある

納税が必要な場合は、5つの方法から選べます。

• e-Taxによる電子納税
• 預金口座からの振替納税
• 金融機関または税務署での現金納付
• クレジットカードで納付する
• QRコードを作成しコンビニエンスストアで納付(30万円以下)

振替納税を希望する場合は、事前に預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書を金融機関もしくは税務署へ提出しなくてはなりませんが、自動的に支払いが済むため便利です。

またクレジットカードやe-Tax、QRコードを作成してコンビニエンスストアで納付するなら、時間帯も自由に選んで納付できるため便利です。

なお領収書が必須の場合は、金融機関または税務署での現金納付を選びましょう。

 

不動産売却査定をされる際は、買取査定を比較されることをおすすめいたします。

 

東京オリンピックまでにご売却をお考えの方は、もう動き出さないと間に合いません。

 

早期売却をお考えの場合は、仲介会社経由の売買より、買取会社への売却をおすすめ致します。物件価格が３億円まで買取会社との直接買取が可能です。

 

専門知識を持ったプロの不動産買取会社に買い取ってもらうなら、”クラベスト”をご利用ください。京都のプロの買取会社を比較できる査定サイトです。買取会社一社では最適な買取価格が出ているかわかりません。必ず３社以上の査定価格の比較をされるのがおすすめです。買取会社を比較できるのはクラベストならではの仕組みです。

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