【マンション売却】手間なくスピーディーに売りたい方へ～買取という選択肢～

マンションの売却は「少しでも高く売りたい」と誰しもが考え、活動を始めるかと思います。

そして、まず最初に大手仲介会社に査定依頼をするか一括査定サイトを利用して査定依頼をするというところから始める方が大半を占めるかと思います。

しかし、マンションの売却を始める方にあたって、まずご所有のマンションの状態から売却方法を考える必要があります。なぜなら築年数やリノベーションの有無などの状況からみて「仲介」より「買取」という方法を選んだ方が結果的に満足する売却に繋がる可能性があるからです。

マンションの売却を始める前に、この記事を読んで最適な売却方法を見つけるのがおすすめです。

 

目次

１、「仲介」と「買取」の違い

２、「買取」に向いているマンション

２、「買取」でマンション売却する5つメリット

３、「買取」でマンション売却時に注意するポイント

１、「仲介」と「買取」の違い

大きな違いは、売却の相手が誰かということです。

「買取」は、マンションを買取会社に直接買い取ってもらう方法です。
「仲介」は、不動産仲介会社に買主を探してもらい、マンションを一般の人に売る方法です。
売主と不動産会社は「媒介契約」を結び、買主が見つかったら、買主と売主が「売買契約」を結びます。

マンションを売却する場合のほとんどが、「仲介」で売却されます。
しかし「買取」という売却方法を選択した方が結果的に満足するケースも多々あります。

今回は「買取」によるマンション売却について詳しく説明していきます。

1、「買取」に向いているマンション

■築年数が古いマンション

マンションの資産的な価値は、築年数が増えるごとに下がっていきます。

（公財）東日本不動産流通機構が公開したデータからすると、築年帯別の1㎡あたりの平均単価は、築10年までの間に激しく落ち込み、その後やや緩やかに下落していきます。最も下がるのは築26年〜30年の物件です。基本的には、新しければ新しいほどマンションの価値は高いです。

また旧耐震基準の建物（1981年5月31日までの建築確認において適用されていた基準建築確認申請が下りた建物）は、大規模地震への不安や、買主の住宅ローン金利が高くなることから、買い手が見つかりにくいので、「買取」が向いています。

加えて、旧耐震基準ということは築35年を超えるので、設備の不具合も予想されるので、「買取」で瑕疵担保免責（売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主が買主に対してその責任を負うこと）が免除されるのは安心です。

■事件、事故物件

事件や事故があった部屋は、「仲介」で売ることも可能ですが、大幅な値引きが必要です。
また、値下げしても一般の買い手はなかなか見つかりにくく時間もかかるので「買取」の方が向いています。

■物件の状態があまり良くない（汚れ、臭い、処分しきれない大量の荷物など）

大量のゴミの放置や、ペットの飼育による汚れや臭いが残っている場合、一般の買主はつきにくくなります。
クリーニングやリフォームすれば綺麗になる場合であっても、一般の買主はそのイメージがつかず、内覧時の汚れの印象の方が上回り、その物件に決めることはほとんどありません。
不動産業者であれば、現況だけにとらわれずに、クリーニングやリフォーム費用を考慮して買取してくれます。

 

２、「買取」で売却する5つメリット

■スピーディーに売却、現金化できる

「買取」は買取会社のプロが素早く判断を行うため、売却価格（買取価格）の合意が取れれば、すぐに売買契約が可能です。
その為、1週間から1ヶ月程度で代金を受領することもできます。
急いで売却したい方にはピッタリの売却方法です。
また買取会社の了承が得られれば、新学期に合わせて引っ越したい、などの事情に合わせて、引き渡し時期を調整することも可能です。

一方「仲介」で売却する場合は、不動産仲介会社に売却を依頼してから、買主を探してもらうので、売買契約がいつ頃結べるのかわからず、資金計画の見通しもなかなかつきません。
すぐに買主が見つかって、買主側の住宅ローン審査がスムーズに進んだとしても、決済まで2～3ヶ月くらいかかるのが一般的です。

加えて、万が一、買主が住宅ローン審査に通らなければ、また新たな買主を探さなければなりません。
その為、「仲介」では、売却に1年程かかるケースが多く、希望時期までに売れる保証はないので、住み替えなどのスケジュールに合わせにくいという欠点があります。

■ご近所に知られることなく売却できる

不動産仲介会社を利用してマンションの売却活動を始めると、まずはその不動産会社のホームページや店頭に物件情報が掲示されたり、折込チラシに掲載して買主を探すので、近隣の人が売却を知る可能性があります。

そしてそれを見た一般の買主が「内覧（見学）」に訪れます。売買契約が成立するまで何組もの内覧があると、ご近所の方に売却することを知られてしまい、変な詮索などもされるケースもあります。「買取」の場合は買取会社だけが訪問査定に来るので、ほぼご近所に売却活動を知られずに売却可能です。また訪問査定もせず机上査定で売却することもできます。ただしその場合に売却価格は下がる可能性が高いです。

■仲介手数料がかからない

不動産仲介会社を利用して売却すると売買契約時に不動産仲介会社への「仲介手数料の支払い」が発生します。費用は売却価格×3% + 6万円と決まっています。

「買取」を利用した場合は、直接買取会社と契約を結ぶことになるので、この仲介手数料は発生しません。ただし、始めに不動産仲介会社と媒介契約を結び売却活動をしたが、なかなか買主が見つからず、最終的に買取会社に売却をした場合（買取保証）には仲介手数料が発生します。

「買取保証」最終的には買い取ってくれるで安心できそうな言葉に聞こえますが、結局売主の売却価格は低くなり、手元に残るお金が減ります。

時間と労力をかけたにも関わらず、売れないため、泣く泣く売却価格を低くしてでも買い取ってもらうのです。そうであれば、最初から「買取」という選択肢を選んだ方が時間も手間もかけずスムーズに売却ができます。また手元に残るお金も仲介手数料分が0円の為、多く残ります。

■瑕疵担保責任が免責

「瑕疵担保責任」という言葉はご存知でしょうか？

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買契約の目的物(購入したもの＝戸建住宅やマンションなど)に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことです。

「隠れた」というのは、外部から容易に発見できない欠陥のことです。売り主は、善意無過失であるのに生じてしまったものとも言えます。引き渡し後の一定期間内に判明した不具合は売主の責任になります。これを瑕疵担保責任といいます。

しかし、「買取」でマンションを買取会社に売却する場合には、瑕疵担保責任が免責になります。
築年数が古いマンションの場合、給排水設備の不具合などが後から見つかることも多いので、瑕疵担保免責は大きなメリットになります。

■内覧が一度で済む

「仲介」で売却する場合には、買主の内覧に対応する必要があります。
買主が決まるまで、何度も受け入れる必要があるかもしれませんし、休日や平日の夜など、希望者とスケジュールを調整しなければなりません。

また物件の印象を良くするために、内覧がある度に部屋の掃除をしたり、買主からの同じような質問に答えたりするなど、とにかく手間と労力がかかります。

「買取」では、買取会社の訪問査定に一度対応するだけなので、手間や労力がかかりません。
数社の査定を受けて比較検討する場合でも、自分のスケジュールに合わせてもらいやすく、また相手は不動産のプロなので、買取会社主導でスムーズに取引を行っていくのでストレスが少なくて済みます。

■残置物を置いたまま売却できる

一般的に個人の買主に物件を引き渡す際には、家具や家電等、全てなくして綺麗にした状態で引き渡します。

しかし、「買取」の場合は残置物を置いたまま売却が可能です。

よくあるケースですが、遺産相続で親が住んでいた物件を相続し売却した後、一番面倒なことは残置物の処理です。残すもの、処分するものの分別をするのは時間と根気が必要です。売主の住まいが離れた遠方であれば、その作業すらできないこともあるかと思います。買取会社は買い取った後に建物を解体したり、フルリノベーションを行ったりするので、残置物を残したままでも買い取ってくれるのです。

３、「買取」でマンション売却時に注意するポイント

■複数の買取会社に査定を依頼する

マンション売却に限らずですが、やはり複数の買取会社に査定をしてもらい比較検討することが大事です。査定金額以外にも買取会社の担当者の対応が迅速かつ丁寧か、コミュニケーションにストレスがないか、信頼できる人かどうかなども見極めることが重要です。

■買取会社の得意・不得意ジャンルを知る

買取会社の中にもマンションを買取した後リノベーションして販売するのが得意な会社、土地を買取した後、建売で販売するのが得意な会社等、買取会社によって得意なジャンルが異なります。その為、マンションの買取が不得意な会社に売却しようとしても高値での買取は難しいです。また一般の方には買取会社の得意ジャンルなどは分からないことが多いでしょう。クラベストでは不動産に熟知したスタッフが数ある買取会社の中から売却予定物件にあった買取会社をマッチングします。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

マンションの売却を「仲介」で考えられていた方も「買取」のメリットを知ることで選択肢が増えたのではないでしょうか。売主様のご所有物件に合ったピッタリの売却方法を見つけることがマンション売却成功のコツです。

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