相続した不動産を売却する時に節税しよう！【令和2年3月最新】

不動産を相続するだけで相続税がかかり、相続したらしたで固定資産税・都市計画税もかかり、税金を相当払ったという方は、相続した不動産を売却する時にはまた税金（譲渡所得税）がかかるの？という方が多いのではないのでしょうか。不動産売却する際に特例を使って節税することができますので、是非有効活用してみてください。

１、譲渡所得税の課税計算方法

２、相続した時に利用可能な税制優遇特例一覧

　・取得費加算の特例

　・空き家の3,000万円特別控除

　・被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

　・相続した家に住んでいたらさらにこんな特例も受けられる

●10年超所有の場合の軽減税率の特例
●特定の居住用財産の買換え特例
●マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

 

 

１、譲渡所得税の課税計算方法

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては他の所得とは別にして所得税と住民税が課税されます。譲渡所得がマイナスとなる時は課税されません。

わかりやすく言うと、不動産を売った経費等を差し引いて利益がでたら、利益に対して課税します、利益が出なかったら課税しません。ということです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 ー （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 ー （ 特別控除 ）

税額 ＝ 課税譲渡所得　×　税率

取得費とは？

１、土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を引いた金額　２、譲渡収入金額×５％　１と２のどちらか大きい金額を使います。

譲渡費用とは？

売るために直接かかった費用を言います。仲介手数料・登記費用・印紙・立ち退き料・測量費用・売却前に建物を取り壊した場合は解体費用等が該当します。居住期間中にしたリフォーム費用や維持費用、固定資産税などは対象外となります。

減価償却費とは？

減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数（※）1年未満の端数は、6月以上は1年、6月未満は切り捨てます。詳しくは国税庁「減価償却費」の計算についてを参照ください。

税率とは？

所得税と住民税の合算で記載しています。所得税は給与所得や不動産所得など各種所得金額を合計し総所得金額を求めこれについて税額を計算する総合課税が原則ですが、不動産の売却で生じる譲渡所得については他の所得とは合算せず、個別に税額を計算する分離課税方式が採用されています。

２、相続した時に利用可能な税制優遇特例一覧

　・取得費加算の特例

相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなります。

5年所有、10年所有と期間が長いほうが徐々に税率が低くなる譲渡所得課税だが、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなります。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからです。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 ー （ 取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 相続税額）

　・空き家の3,000万円特別控除

平成28年4月1日から令和5年12月31日まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかかりません。

相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。相続した実家に住んでいなくても控除が認められています。控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしていなければならないので、詳しくは税務署や税理士などの専門家に相談しよう。
なお、3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないので注意。

　

・被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例では、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった家屋であっても、次の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋として特例の対象になります。

要するにお祖父様やお祖母様がお亡くなりになる前に、老人ホーム等に入っていた場合、空き家の3,000万円控除ができるという内容です。

細かい適用要件がありますので、国税庁「被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋」をご参照ください。

　・相続した家に住んでいたらさらにこんな特例も受けられる

　　　●10年超所有の場合の軽減税率の特例

10年以上相続人と共に住んでいた土地と建物を相続し、売却する場合は譲渡所得にかかる税率が低くなります。住宅ローン控除との併用はできません。

　　　●マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和元年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

　　　●特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

令和元年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

まとめ

相続された不動産の売却時の節税について共通して言えることは、相続して３年以内に売却しないと税制の特例が受けられないということです。特例を受けずに売却をすると手元に残る金額が少なくなり、損をしてしまうことがありますので、相続された不動産がある場合は早めのご売却をお考えされるのがよろしいかと思います。

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