よく固定資産税という言葉は耳にされることは多いと思いますが、固定資産税評価額はあまり一般的に聞いたことがない方が多いと思います。
固定資産税評価額とは、各市町村が算定する固定資産税の基準となる価格のことですが、
わかりやすく申し上げますと固定資産税評価額とは税務署が決める不動産価値です。

固定資産税評価額は固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税金を計算する際に使われます。

• １、固定資産税評価額の調べ方

• 　A、固定資産税評価明細書を確認する

• 　B、固定資産税評価証明書を取得する

• 　C、固定資産課税台帳を閲覧・綜覧する

• ２、固定資産税評価額をもとに算出される税金

• ３、床面積が同じなら固定資産税評価額は同じ？

• ４、定期的に見直しが行われる

• ５、不服申し立てをすることも可能

• ６、おおよその不動産価格を求められる

• ７、路線価とは

• ８、土地の評価額

１、固定資産税評価額の調べ方

２、固定資産税評価額をもとに算出される税金

固定資産税評価額をもとに算出する税金は以下の4つです。計算方法も一緒に見ていきましょう。

・固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日における不動産の所有者に対して課される税金です。計算は以下のように行います。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％ ※1.4％は標準税率であり、自治体によっては変更されている場合もあります。

・都市計画税

都市計画税とは市町村が都市計画事業の費用に充てるために，目的税として課されるもので，毎年1月1日（賦課期日）現在に都市計画法による市街化区域内に土地や家屋をお持ちの方に固定資産税とあわせて課されます。市街化区域以外の市街化調整区域や非線引き区域にある不動産については非課税です。計算は以下のように行います。

・登録免許税

登録免許税とは登録免許税法に基づき、登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる国税で流通税である。 税率は他の諸税と異なり、千分率で規定されています。

令和3年3月31日までは軽減税率となっており、土地売買の所有権移転登記の税率、住宅用家屋の売買における所有権移転登記の税率は以下の通りです。同じ所有権移転登記であっても、売買や相続、贈与などの目的に応じて税率が異なります。

土地売買の所有権移転登記の税率 2.0％から1.5％へ引き下げ 住宅用家屋の売買における所有権移転登記の税率 2.0％から0.3％へ引き下げ

・不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金のこと。 新居に入居してしばらくすると、自治体から納税通知書が送られてきます。 地方税であり、納税先は都道府県です。 具体的には都道府県の税事務所で納税の手続きをします。計算方法は次のとおりです。

３、床面積が同じなら固定資産税評価額は同じ？

結論から言いますと、同じではありません。戸建とマンションでも違いますし、マンションならグレードによっても異なります。建築コストが固定資産税評価額を左右するため、同じ広さのマンションでは、質素な賃貸用の部屋と、分譲用のグレードが高い部屋の評価額が同じということにはなりません。建物の構造をはじめ、キッチンやお風呂、トイレといった設備面も固定資産税評価額に影響する重要な要素です。

４、定期的に見直しが行われる

固定資産税評価額は常に一定というわけではありません。3年に一度、見直しをする評価替えが行われ、評価額は必要に応じてその都度修正されます。評価は各自治体から委託を受けた不動産鑑定士が、固定資産評価員として行います。固定資産税評価額が変われば当然固定資産税の年税額も変わります。固定資産税評価額が上がるのか下がるのかということに言及すると建物の原価償却を考え、建物は評価が下がっていくのが通常です。

５、不服申し立てをすることも可能

決定された固定資産税評価額に納得できない場合には、不服申し立てを行うこともできます。手続きとしては、納税通知書を受け取った日の翌日から起算して3カ月以内に、文書によって固定資産評価委員会へ審査の申出をします。不服申し立ては、評価額の見直しが行われる基準年度のみ受け付けられます。

ここで注意頂きたいのは、戸建ての場合、年末までに建物を解体してしまい、１月１日の段階で更地だった場合は土地の評価額が更地のカテゴリーにあたり、土地評価額が建物がある状態と比べて３〜５倍となってしまうため、本年度の固定資産税が高くなってしまいます。３０坪の土地でもともと１５万円くらいの固定資産税だったものが４５万円〜５０万円になってしまったというケースが発生します。建物の解体時期はご注意ください。

６、おおよその不動産価格を求められる

固定資産税評価額は、不動産の実勢価格の約70％が目安とされています。実勢価格とは、実際の不動産市場で売買された取引価格を表すものです。

実勢価格は固定資産税評価額÷70％で計算することにより、不動産価格の相場を求められます。ただ不動産の売買の場合、マンションであれば室内の状態などにより、不動産の成約価格は大きく異なります。そのため、あくまで参考程度にとどめて、不動産会社の査定をされるのが得策です。例えば、1,000万円の固定資産税評価額の場合、1,000万円÷0.7＝相場は1,428万円程度が実勢の価格かなぁと予測します。

７、路線価とは

路線価とは市街地的形態を形成する地域の路線に面する宅地の、1m²当たりの評価額のです。課税価格を計算する基準となるものであり、相続税や贈与税の基となる相続税路線価と、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基となる固定資産税路線価があります。単に「路線価」と言った場合、相続税路線価を指すことが多いです。

京都市では平成30年度固定資産税評価額（土地）の基礎となる京都市固定資産税路線価，地価下落地域における価格修正率及び標準宅地を公開しています。

下記は京都市の路線価を調べられる国税庁のホームページとなっています。

京都市路線価図

８、土地の評価額

土地や家屋の相続税や贈与税を計算する際には、路線価方式によって評価額を求めます。自宅が接している道路に路線価が設定されている場合は、下記の手順で計算します。

上記は、対象となる土地が面した道路に路線価が設定されている場合の求め方です。

場合によっては、路線価が設定されていない場合があります。そんなときは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて、土地の評価額を求めます。

固定資産税評価額に乗じる倍率は、国税庁ホームページに「倍率表」が掲載されていますので、参照してください。

以上の様に固定資産税評価額は売却査定をする上で、必要なものだと言うことがわかります。売却査定をされる際は、買取査定を比較されることをおすすめいたします。

東京オリンピックまでにご売却をお考えの方は、もう動き出さないと間に合いません。

早期売却をお考えの場合は、仲介会社経由の売買より、買取会社への売却をおすすめ致します。物件価格が３億円まで買取会社との直接買取が可能です。

専門知識を持ったプロの不動産買取会社に買い取ってもらうなら、”クラベスト”をご利用ください。京都のプロの買取会社を比較できる査定サイトです。買取会社一社では最適な買取価格が出ているかわかりません。必ず３社以上の査定価格の比較をされるのがおすすめです。買取会社を比較できるのはクラベストならではの仕組みです。

お問い合わせはこちら

クラベストはあなたの大切な不動産を大切に扱います。