京都の「空き家問題」とは？全国初の空き家税の導入でどう変わる？

ニュースや新聞などで京都市の「空き家問題」を見かけたことはありますか？

今回は京都市の空き家の現状と問題点の抽出、そして導入が決定した「空き家税」によって、これから京都市の不動産市場にどんな変化が起こるのかを説明していきます。

１、京都市の空き家の現状

まずは京都市の現状です。
平成 20 年住宅・土地統計調査によると空き家は全国で約 757 万戸（空き家率は 13.1％），京都府で 17 万戸（13.1％）となっています。
京都市においては空き家は 11 万戸，空き家率は 14.1％となっており，全国および京都府の空き家率を上回っています。

【京都市の空き家の状況】

【住宅数及び空き家率の推移】

また京都市では，昭和 48 年頃から住宅総数が世帯総数を上回り，それに伴い，空き家率もほぼ右肩上がりで増加し続けています。

【行政区別　空き家の状況】

空き家数については，伏見区が最も多く 16,540 戸（空き家率 11.9％），左京区 14,670 戸（空き家率 15.5％），右京区 13,500 戸（空き家率 13.0％）と続きます。
また，空き家率については，最も高い東山区で 20.3％となっており，次いで北区が 16.8％，下京区が 16.0％となっています。一方，西京区は，全行政区で唯一 10％未満となっています。

【種類別にみた空き家の状況】

京都市の空き家の総数は，平成５年～10 年にかけて大きく増加し，平成 20 年の空き家数は平成５年の約 1.6 倍となっています。

一言に空き家と言っても種類があります。
別荘やセカンドハウスになっている「二次的住宅」、賃貸人を募集中の為に空き家になっている「賃貸用住宅」、売却の為に空き家になっている「売却用住宅」、そして転勤・入院のため長期に渡って不在の住宅、建て替えのために取り壊す予定になっている住宅を指す「その他の住宅」の４種類です。

例えば、親が高齢になり、老人ホームなどの施設に入居することになり、元々住んでいた家は荷物も残ったままなので、誰も住んでいないがそのままにしておくといったパターンもその他の住宅に含みます。

種類別にみると，平成 20 年の空き家数は平成 5 年に比べて，「二次的住宅」と「賃貸用・売却用の住宅」が 1.53 倍（二次的住宅：4,700 戸→7,190 戸 賃貸用・売却用住宅：42,200戸→64,770 戸）にとどまっているのに対して，「その他の住宅」は 1.74 倍（22,000 戸→38,330戸）となっています。

【主な政令指定都市と比較した空き家の分類】

こちらは主な政令都市と比較した空き家の分類を割合で示した表です。

京都市は「その他の住宅」の割合が最も高く、「二次的住宅」の割合も広島市の次に高い割合となっています。

２、空き家の問題点

では、なぜ空き家が増えると問題なのでしょうか？

【問題点1】周辺への悪影響

空き家を放置すると、雑草が伸びたり建物が老朽化したりして、周囲の景観が悪化します。 景観の悪化は、犯罪の発生やゴミの不法投棄などを招きます。

【問題点2】流通物件の減少。固定資産税の減収。

京都市では家を買いたい需要は一定数あるのに対し、買える物件がない、供給量が減っています。
特に都心部のマンションではセカンドハウス利用の住宅が増加しており、それにより不動産価格が高騰、若年・子育て世代か購入できる物件が減り、他府県に若い年代が流出することによる少子化も問題視されています。結果として京都市としての税収入も減少することに。
空き家を活用、リフォームなどで再生することで住める住宅を増やし、若い世代に定住してもらう必要があります。

【問題点3】隠れ空き家の問題

隠れ空き家とは所有者が分からない物件のことです。
登記されていない、また登記情報から変更があったのにされていないことで
現在の所有者が把握できない物件があります。
2021年に国交省が調査した結果、国内の所有者不明土地の割合は推計24％と言われています。

そこで来年4月から「相続登記」と「住所変更登記」が罰則付きの義務化となります。

申請期限は相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内。申請を怠ると10万円以下の罰則金が課せられます。

３、空き家税の導入

こういった背景を受けて、京都市では全国初となる「空き家税」が2026年より導入される予定です。

「空き家税」の正式名称は、「非居住住宅利活用促進税」

納税義務者等

課税免除

課税標準・税率

負担する税金は、以下の2つを合算した額となります。

・家屋価値割額

・立地床面積割額

免税点

減免

居住者等の死亡に係る徴収猶予